賃貸借のトラブル｜すまいのＱ&Ａ

原状回復のトラブル

Ｑ．アパートの退去にあたり、宅建業者から「畳の交換とハウスクリーニングは借り主の負担です。契約書にも書いてあります」と言われました。契約書をよく読んでいなかったのですが、判を押した以上、こちらの負担になるのでしょうか？

Ａ．「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、賃貸借契約については、強行法規（※１）に反しないものであれば特約を設けることは契約自由の原則から認められるが、経年変化や通常損耗に対する修繕義務などを賃借人に負担させる特約は賃借人に法律上、社会通念上の義務とは別個の新たな義務を課すことになるため、
①特約の必要性があり、かつ暴利でないなどの客観的、合理的理由が存在すること。
②賃借人が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕などの義務を負うことについて認識していること。
③賃借人が特約による義務負担の意思表示をしていること、という要件を満たしていなければ、その効力を争うことに十分留意すべきであることを示しています。特約の内容をよく見直した上で、宅建業者や大家さんと交渉してみましょう。
（※１・強行法規とは、当事者の意思に左右されずに強制的に適用される規定）
 

契約の解除と支払金の返還について

Ｑ．アパートを来週、契約することにしました。詳しい説明は受けていませんが、不動産会社から事前に敷金などを振り込むように言われて振り込みました。しかし、親が急に入院することになり、不動産会社に「契約できない」と連絡したら「違約金として家賃の１か月分を差し引きます」と言われました。違約金は払わなければならないのでしょうか。

Ａ．契約が成立しているかどうかで、返還される金額は変わってきます。重要事項説明も受けて、借り主が契約書に押印し、貸主も契約締結を承諾している状況で敷金などを振り込んでいれば、契約は成立していると思われます。その場合には契約に従い、敷金などの清算が行われます。
ご相談の内容ですと、重要事項説明も未実施であり、契約締結前の申し込みの段階と考えられます。
宅建業法では、宅建業者は取引の相手方が申し込みの撤回を行った場合は、受領した預かり金を返還しなければならないと規定していますので、今回のように申し込みの段階であれば自己都合で撤回しても違約金は発生せず、不動産業者は、預かった敷金などを全額返還する必要があります。
 

建物の欠陥などの問題

Ｑ．アパートに住んでいますが、結露がひどいです。タンスや衣類がカビで汚れてしまいました。建物に原因があると思うのですが、どうしたらよいでしょうか。

Ａ．結露の原因の一つに換気不足があります。結露を予防するためには、①換気口をあけ台所換気扇をまわす②窓ガラスの水滴をこまめにふき取る③壁と家具の間をできるだけあける④加湿器などの使用を控える、といった対応が必要です。これらをしっかりやっていても結露がひどい場合には、建物の断熱性能に問題があるかもしれませんので大家さんに相談してみてください。

 

（公社）県宅地建物取引業協会では、不動産に関するさまざまなことについての相談を受け付けている。電話予約の上、来所相談。相談日は火・金曜日の午後２時～同５時
098-861-3402（電話予約の受け付けは、平日午前9時～午後5時）


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毎週金曜日発行・週刊タイムス住宅新聞
第1687号・2018年5月4日紙面から掲載