家賃の変更・滞納について｜すまいのＱ&Ａ

家賃を滞納したら即退去？

Ｑ．家賃を３カ月滞納してしまい、大家さんから退去の通告をされました。確かに契約違反をしているわけですが、即退去しなければならないのでしょうか。

Ａ．借り主の契約違反などにより、大家さんとの間の信頼関係が破壊された場合には、賃貸借契約は解除されることになりますが、家賃の不払いの場合、信頼関係が破壊されたか否かは、単に滞納の回数だけでなく、滞納に至る事情、従前の支払い状況などにより総合的に判断されることになっています。

ただし、３カ月以上の滞納がある場合は、それだけで契約解除事由とされることもあり得ますので、まずは延滞分の解消策などについて、誠意をもって大家さんと話し合いましょう。

 

不在者に対する契約解除

Ｑ．私が媒介（仲介）した居住用建物の賃借人が入居６カ月後から何の連絡もなく長期不在となり家賃が不払いとなりました。部屋には古いたんすや段ボールなどが残されたまま。大家さんから責任を持って室内を整理して、次の賃借人を探してくれと言われました。不在者に対する契約解除等どのような点に注意して対処したらいいのでしょうか。

Ａ．貸主や、管理業者が勝手に残置物を処分するなどの行為は認められていません(自力救済行為の禁止)。面倒であっても法的手続きにより処理することになります。借り主に対し契約の解除および明け渡しとともに、滞納賃料支払いの判決を求める訴えを提起し、その判決に基づいて、残置動産の差し押さえ競売をすることにより処分します。

借り主の所在が分からない場合は、公示送達の手続きにより行いますが、契約解除の意思表示を訴状に記載すると、裁判所から公示送達されたことになります。(民事訴訟法１１３条)

家賃が変わり、後から入居した人より割高に…

Ｑ．今のマンションに十数年住んでいますが、同じタイプの部屋に後から入居した人より割高の家賃を支払っている状況です。家賃の変更は請求できるのでしょうか？ また、交渉がまとまらない場合、何か良い手続きや方法はありますか。

Ａ．入居時の家賃は世間相場により上下するのが普通です。既に入居していた方の家賃は、上がるにしても下がるにしても変化が穏やかなことが多く、このような事態もおこりがちです。　借り主や大家さんは、①固定資産税等の負担の増減、②土地建物の価格の上昇・低下その他の経済事情の変動、③近傍同種の建物賃料との比較等により、家賃の額が不相当になったときには、相手方に対して、家賃の減額または増額を請求することができます。

大家さんとの話がまとまらない場合、調停を申し立てることになります。調停でも話がつかなければ、訴訟を起こすことになります。

なお、家賃の増額・減額請求は必ずしも、契約の更新時でなければできないものではありません。

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第1705号・2018年9月7日紙面から掲載