マンションや競売物件購入時の注意点｜すまいのＱ&Ａ

Ｑ・マンションの売り主である事業者が倒産した。買い主は、その事業者がマンションの施工を依頼していた施工会社に住宅品質確保促進法（※）上の瑕疵担保責任（契約不適合責任）を追及できるか。
Ａ・マンションの買い主と施工会社との間には契約関係はなく、買い主が施工会社に直接、瑕疵担保責任（契約不適合責任）を追及することはできません。 しかしながら、住宅瑕疵担保履行法により、２００９（平成２１）年１０月１日以降に引き渡しされた住宅について、住宅事業者が万が一、倒産などをしてしまった場合でも欠陥を直すための費用を確保することができるようにするため、住宅事業者が㈰保険に加入したり、㈪保証金を供託したりしておくことが義務付けられました。 そのため、マンションの売り主である住宅事業者が倒産などで補修が行えなくなった場合において、買い主は、㈰住宅事業者が保険に加入しているときは、保険法人に対して直接保険金を請求することができる㈪住宅事業者が保証金を供託しているときは、一定の条件を満たしたときに、直接供託金の還付請求をすることができます。

※住宅品質確保促進法（品確法）では、新築住宅の売買および建設工事の請負契約において、柱や梁など住宅の構造耐力上主要な部分、雨水の浸入を防止する部分について１０年間の瑕疵担保責任が義務づけられている。


Ｑ・マンションの「共用部分」と「専有部分」とは
Ａ・通常、マンションの建物には、専有部分と共用部分がありますが、専有部分は各区分所有者が管理し、共用部分は管理組合が管理しています。通常、専有部分は区分所有権の対象となっている居室の中の部分となっています。 また共用部分は、他の所有者と共同で使用する部分であり、一般的には、玄関ホール、廊下、屋上、外壁、バルコニー、エレベーターホールや、電気設備、ガス配管、エレベーター設備、給排水設備などの付属設備、集会場、管理人室などとなっています。 もっとも、各マンションの管理規約や総会での取り決めによって範囲は変わりうるため、確認が必要です。




Ｑ・専用使用権とは何か
Ａ・専用使用権とは、敷地や共用部分の一部について、特定の区分所有者のみが使用することができる権利をいいます。マンションの専用庭やバルコニー、駐車場などについて設定されていることがあります。


Ｑ・競売物件を入札したが入札を取り消したい。保証金なども支払ったがどうしたらいいか。
Ａ・いったん提出した入札書の取り消しは認められていません。売却決定期日において最高価買受申出人に売却が許可され、この決定が確定すると、代金納付期限が指定されます。期限内に代金を納付しなかった場合には、買受人は不動産を買い受ける資格を失い、所有権も移転しませんが、提供していた保証の返還も受けられません。


※県住宅供給公社のホームページ（http://www.ojkk.or.jp)「住宅相談Ｑ＆Ａ」より抜粋。

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毎週金曜日発行・週刊タイムス住宅新聞
第1831号・2021年2月5日紙面から掲載