住宅建築について｜すまいのＱ&Ａ

沖縄県住宅供給公社では、住まいに関する悩みや相談に応える「住まいの総合相談窓口」を開設している。そこによく寄せられる疑問や質問を紹介する。今回は住宅建築とそれにまつわる法律について紹介する。

Ｑ．プレハブ住宅の建築にも建築確認申請が必要か。

Ａ．プレハブ住宅でも、建築基準法により、確認申請が必要となることがありますので、きちんと確認をしましょう。

Ｑ．品確法とは何か。

Ａ．正式名称は、「住宅の品質確保の促進等に関する法律」といいます。
①住宅の品質確保の促進
②住宅購入者等の利益の保護
③住宅に係る紛争の迅速な解決－のために定められました。
新築住宅の請負契約や売買契約について、基本構造部分の瑕疵担保責任を１０年間義務づけていることが特徴です。

Ｑ．建築当初、里道が前面道路であるとして許可されたが、建て替えの際も同様に許可されるか。

Ａ．里道は、従前は国有地でしたが、現在は市町村に管理が移管されているものもあります。
個別の事案により異なりますが、里道が建築基準法上の道路と認められれば、建て替えが許可される場合もありますが、建て替えが認められない場合もありますので、きちんと確認をしましょう。

Ｑ．住宅を建設する際に、前面道路が「２項道路」となっている場合、どのような制限があるか。

Ａ．道路の幅員は、４メートル（区域により６メートル指定）以上であることが原則ですが、既成市街地については、４メートル未満の既存道路が多数存在しています。
これらの４メートル未満の道路をすべて建築基準法上の道路でないとすると、あまりに多くの敷地が接道義務を満たさず、建築行為が禁止されてしまいます。
そこで、建築基準法４２条２項は、幅員４メートル未満の道路でも、特定行政庁が指定したものは道路とみなすこととしており、これが「２項道路」と呼ばれています。
「２項道路」の場合、原則として、その中心線から外側にそれぞれ水平距離２メートルの位置が道路境界標とみなされます（事案により例外もあります）。
そのため、「２項道路」に接している敷地に建物を建築する場合には、通常、この道路境界標とみなされる位置まで後退（セットバック）しなければならないとされています。
セットバックした部分は、基本的に敷地面積からも除外されますので、注意が必要です。

Ｑ．前面道路が私道である場合、住宅建設はどのようにするか。

Ａ．私道であっても、建築基準法の４２条で定められている「道路」として認められるかどうかが重要となりますので、まずは建築基準法上の道路として認められているかを確認しましょう。
その他、私道については、権利関係が複雑となっている場合がありますので、建築指導課や専門家に相談してよく確認する必要があります。

※県住宅供給公社のホームページ（http://www.ojkk.or.jp)「住宅相談Ｑ＆Ａ」より抜粋。

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