家族全員の将来考え対策を［相続計画始めよう！地主・家主の生前対策⑫］

家族全員の将来考え対策を

家族がもめないための「幸せ相続計画」の普及・啓蒙をしている全国幸せ相続計画ネットワーク。60を超える士業や企業が会員名を連ねる。当連載では、同ネットワークに寄せられた相談をもとに生前対策を紹介する。今回は、所有している更地にアパートを建てる相続対策を検討している方の相談。
 
駐車場二つ、更地、自宅を所有。そのほか、現金もある。「更地にアパートを建てて相続対策できないか」と考えている。また、３人の子どものうち1人は収入が不安定なため、将来が心配。財産をどのように分けたら良いのか。

更地を売却して現金化

まず、Ｏさんが所有する財産の価値を分析し、相続人全員のライフプランシミュレーションを実施。その結果、将来1人が赤字になることがわかりました。 また、相談者は相続対策として所有する更地にアパートを建てたいという希望があったため、そのシミュレーションも行ってみました。すると、相続人全員のライフプランは黒字になったものの、さまざまな要因から、対策としてはあまり有効でないことが判明しました。

要因はいくつかありますが、この更地は入り組んだ場所にあり、土地の形状や接道に問題があって建築コストが高くつきます。アパートを建てたとしても、部屋数に応じた駐車場の確保が難しく、将来の空き室リスクが高くなってしまいます。さらに、相談者の年齢を考えると、対策を急ぎ行う必要性が出てきたため、最初に更地を売却することになったのです。
 

　　生前対策前後の収支　（万円）

収益物件購入で資産組換

更地の売却代金（2500万円）を自己資金にして、金融機関から借り入れをして新しく収益物件(アパート）を購入しました。

このような対策は「資産組換」といわれ、所有する財産を別の財産に交換することを意味します。収益物件選びの際は、立地やそのエリアの将来性、家賃改善の可能性、ランニングコストの見直しなどを含めた分析・選定が重要です。
 

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毎週金曜日発行・週刊タイムス住宅新聞
第2046号・2025年3月21日掲載