将来負担になる財産を整理［相続計画始めよう！地主・家主の生前対策⑪］

将来負担になる財産を整理

家族がもめないための「幸せ相続計画」の普及・啓蒙をしている全国幸せ相続計画ネットワーク。60を超える士業や企業が会員名を連ねる。当連載では、同ネットワークに寄せられた相談をもとに生前対策を紹介する。今回は、畑やアパート、貸家など複数の不動産を所有する相談者の「アパートのローン返済額が大きい」というお悩み。
  収益物件4棟、田畑や貸地（事業用定期借地）も合わせて2200万円の収入。収益物件の賃料収入のうち、3棟はアパートで収入は計1890万円。だが、アパートのローンや管理費、固定資産税などの支出が1820万円と負担が大きい。その結果、手元に残るのは380万円。
個々の不動産を見える化
相談者は「所有しているアパートの毎月のローン返済額が大きい」ことが悩み。その負担を減らすため「返済額の多いアパートを売却し、ローンを返済したい」との意向でした。

ローン返済が重い物件を所有していると、「手放すことで返済が軽くなる」と思ってしまいがちですが、不動産を複数所有している場合、まずは個々の現状を「見える化」することが大事です。
 

生前対策前後の収支

流動・収益性低い財産を売却
今回のケースでは、所有する不動産はアパートのほか、貸家、貸地、田畑などと数が多かったため、不動産全体の価値を把握し、「見える化」をした上で対策を検討しました。シミュレーションの結果、単純に売却希望をしていたアパートだけを売ってしまうより、将来相続が起こった時、負担になる財産(流動性、収益性が低い)を売却することで、収支が改善されることがわかりました。

相談者の所有する不動産の中で、収益性と流動性が低くて相続時、負担になる財産は「人に貸している田畑」「未活用の更地」「築古の貸家」だったので、それらを売却し、アパート2棟分のローンを完済しました。

対策前は年間収支が380万円だったのが、対策後は1190万円と3倍近くに増え、収益が大幅にアップしました。

相続税を抑えるために、あえて借入しているという方も少なくありませんが、まだ若くて相続までに時間的に余裕がある場合は、一つ一つの財産の収益性を見直しましょう。その上でライフプランの改善、相続税対策を行ったほうが良いでしょう。

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毎週金曜日発行・週刊タイムス住宅新聞
第2042号・2025年02月21日掲載