賃貸借住宅の修繕｜すまいのＱ&Ａ

Ｑ．契約期間中、賃貸住宅の修繕を賃貸人にお願いすることは可能か。
Ａ．民法６０６条により、賃貸人は、賃貸物（借家）の使用および収益に必要な修繕をする義務を負うとされています。

したがって、借家を修繕しなければ、賃借人が契約によって定められた目的（賃貸住宅では居住目的となります）が達成できない場合、賃貸人には修繕する義務があります。

賃貸人がどこまでの修繕義務を負うかどうかは、契約書に定められている場合が多く、雨漏りなどの主要な修繕は賃貸人の負担と定められることが多い一方で、電球や蛍光灯の取り換えなどの軽微な修繕は賃借人の負担と定められることが多いようです。主要な修繕であっても、修繕義務を賃借人に負わせる旨の特約は一般的に有効であるため、契約書にそのような定めがあれば、賃借人が修繕義務を負うこととなります。

なお、賃借人の責めに帰すべき事由によって修繕が必要となった場合には、賃貸人は修繕義務を負わないと考えられております。


Ｑ．賃貸人に雨漏りを修繕してもらいたい。
Ａ．賃貸借契約の定めにもよりますが、老朽化や建物の構造などが原因で雨漏りが生じたのであれば、民法６０６条により、賃貸人に対し、修繕を求めることができると思われます。

一方で、賃借人の用法違反などが原因で雨漏りが生じた場合には、賃貸人に修繕費用の負担を求めることは難しいものと思われます。


Ｑ．賃貸住宅の天井から水漏れがあり、家財道具に被害が出たがどうしたらよいか。
Ａ．まずは、賃貸人に連絡をして、建物の状況を確認してもらい、原因を究明してもらいましょう。もし、上階の入居者の不注意による漏水が原因であれば、上階の入居者に損害の賠償を求めることとなるものと思われます。家財道具の被害についても、漏水と因果関係がある範囲内であれば、損害の賠償を求めることができるものと思われます。


Ｑ．便器や照明器具が壊れてしまったが、修繕費は誰が負担するべきか
Ａ．まずは、賃貸借契約の定めを確認しましょう。定めがない場合、もともと設備自体に問題があった場合や、経年劣化によるものである場合は、賃貸人が修繕義務を負う可能性が高いと思われます。
　一方で、賃借人の不注意や用法違反が原因で壊れてしまった場合には、賃借人が修繕費用を負担することになります。


Ｑ．賃借人が賃貸人の承諾を得て設置した設備について、退去時、賃貸人に買いとってもらえるか。
Ａ．借地借家法３３条によれば、退去時において、賃借人は、賃貸人に対して、「造作買取請求権」を有すると定められています。そのため、原則として、買取請求をすることができることとなります。ただし、造作買取請求権を排除する特約も有効ですので、契約書にそのような特約がある場合は、買取請求はできないこととなります。

※県住宅供給公社のホームページ（http://www.ojkk.or.jp)「住宅相談Ｑ＆Ａ」より抜粋。


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第1770号・2019年12月6日紙面から掲載