賃貸借契約について｜すまいのＱ&Ａ

Ｑ．賃貸人から賃料の引き上げを要求された場合、どうすればよいか。

Ａ．建物の家賃が定められた場合でも、その後、①土地や建物に対する租税などの負担の増減、②土地や建物の価格の上昇や低下その他の経済事情の変動、近傍で同種の建物の家賃との比較から、家賃が「不相当」となった場合には賃料の増額や減額の請求ができることとされています。

賃貸人が賃料の引き上げを要求する根拠に納得できれば応ずることになりますが、納得できなければ自らが相当と考える賃料の支払いを継続することとなります。

賃貸人が賃料の受け取りを拒絶する場合には、法務局に賃料を供託（弁済すべきはずの金銭を託して債務を免れる制度）することもできます。交渉での合意ができない場合には、調停や訴訟で解決することとなります。



Ｑ．賃貸住宅の賃借人が家賃を４カ月分滞納している。契約解除できるか。

Ａ．まずは、相当の期間を定めて賃料の支払いを催告し、それでも支払われなければ解除するというのが原則です。解除が有効となるには、賃料の不払いにより、賃貸人と賃借人の信頼関係が破壊されていなければなりませんが、一般的に、３カ月以上の滞納がある場合には、信頼関係が破壊されたとされる場合が多いとされています。

なお、賃貸借契約書に無催告特約（催告をせずに契約を解除できる旨の特約）がある場合、催告をしなくてもすぐに解除できることがありますが、「催告をしなくても賃借人にとって不合理とは認められない事情」がある場合に限定されているため、そのような特約の有効性には注意が必要です。



Ｑ．賃貸住宅の賃貸人から、「賃貸期間が満了するため、退去してほしい」と言われているが、出ていかなくてはならないか。

Ａ．通常、建物賃貸借契約は自動的に更新されるので、このような賃貸人の申し出は、賃貸借契約の「更新の拒絶」となります。そして、賃貸人は、正当事由がない限り、更新を拒絶することはできないこととなっています。

また、更新を拒絶する場合、期間満了の１年前から６カ月前の間に、賃借人へ更新の拒絶の通知をしなければならないため、その期間内に通知がなければ、自動的に契約は更新されることとなります。

ただし、定期建物賃貸借契約（定期借家契約）が締結されている場合には、期間の満了に伴って退去しなければならないのが原則です。




Ｑ．賃貸人が賃借人の許可を得ずに開錠し、賃借人の部屋に立ち入ることは可能か。

Ａ．建物の所有権が賃貸人にあっても、賃借している以上は、賃借人が部屋を占有（事実上支配すること）する権利があります。また、住居には賃借人の重要なプライバシーに関わるものが多く存在します。そのため、原則として、賃貸人が賃借人の許可を得ずに開錠し、部屋に立ち入ることはできません。

ただし、緊急事態（火災，ガス漏れ，漏水）などの場合において，これを除去または防止する必要がある場合には、賃借人の許可を得ずに賃貸人が立ち入ることができることがあります。

どのような場合に承諾なしに立ち入ることができるかは、最初に契約書で定めておくと明確になります。


※県住宅供給公社のホームページ（http://www.ojkk.or.jp)「住宅相談Ｑ＆Ａ」より抜粋。


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毎週金曜日発行・週刊タイムス住宅新聞
第1765号・2019年11月1日紙面から掲載