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2019年2月1日更新

所有地の「地目」確認を|すまいのQ&A

土地や住まいに関するトラブルをQ&A方式で説明する当連載。今回は、不動産の権利情報などが記載されている「登記事項証明書」の中でも、土地の用途区分を示す「地目」にまつわる悩みについて、県土地家屋調査士会に教えてもらった。

土地を購入する際は、土地の「登記事項証明書」の事前確認が大切です。土地の登記事項証明書には、その土地の所有者や物理的な情報、所有権以外の権利に関する情報なども記載されており、お近くの法務局で手に入れられます。

今回は土地の登記事項証明書の中でも、土地の用途区分を示す「地目」について説明いたします。地目には「田」「畑」「宅地」「公衆用道路」などがあり、地目によって各種手続きも変わってきます。しっかり確認しましょう。


「畑」の移転登記について

Q.土地の売買契約が完了し、司法書士に買主への所有権移転登記を依頼したところ、登記事項証明書の地目の欄が「畑」となっているので農業委員会の許可、または登記簿の地目変更が必要といわれました。どういうことですか?

A.登記事項証明書には「表題部」「甲区」「乙区」という欄があり、表題部の欄の中の「地目」という欄が「畑」または「田」などの農地の場合は、農業委員会に届け出、または許可を得て、その農業委員会から発行される届出証もしくは許可証を取得するか、登記事項証明書の地目を「畑」、「田」以外の地目に変更する登記をしなければ、原則売買による買主への所有権移転登記ができません。

土地の購入をお考えの場合は、事前にお近くの法務局で購入する土地の登記事項証明書を取得し、地目の確認をしたほうがいいでしょう。

 

台帳との地目が違う

Q.法務局の土地の登記事項証明書と役所(役場)の固定資産税課税台帳に記載されている地目が違うのですがなぜですか?

A.土地の登記事項証明書に記載されている地目と固定資産税課税台帳に記載されている現況の地目は通常、一致しなければなりません。ですが、登記は所有者からの申請主義を採っているため一致していない場合があります。

例えば農地の転用許可を受けた人から、地目が「畑」または「田」のまま所有権を譲り受け、転用目的通りに施工した後、地目変更登記を忘れてしまった場合や、復帰前から宅地として使用しているのに登記事項証明書は「田」「畑」「原野」のままというケースなどがあります。住宅ローンや事業資金の借り入れで、土地に担保設定する際に金融機関の指摘で気がつく方が多いようです。

固定資産税の評価基準では、地目は役所(役場)の職員の調査により認定し、登記事項証明書の地目に関係なく現況の地目によって行うのが基本です。

ちなみに、地目は土地の登記事項証明書と現況が一致しないようになってから1カ月以内に登記するよう国民に義務が課せられています。


 

地目変更ができない!

Q.区画整理地内の土地に建物を建築し、借り入れの際に銀行から「土地の地目変更をするように」と言われ、土地家屋調査士に依頼しましたができないといわれました。なぜですか?

A.おそらく質問者の土地は、区画整理事業がまだ進行中だと思われます。進行中の区画整理地内で、建物が建っている土地は「仮換地」(かりかんち)と呼ばれます。仮換地の地目は「従前地」(区画整理を行う前の土地)の地目にしか変更できません。

例えば、現況で従前地の一部でも道路になっているならば、宅地への地目変更登記は不可となります。地目は現況主義です。従前地全体の現況が宅地となっていることはあまりないようです。そのため、仮換地の地目変更登記は難しいようです。

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県土地家屋調査士会と沖縄弁護士会では合同で、「おきなわ境界問題相談センター」(那覇市泉崎2-1-4・大建ハーバービューマンション401)を開設し、境界についての相談に無料で応じている。相談は事前に電話予約が必要。相談日は第2・4水曜日の午前10時~午後4時
098-836-6767(電話予約の受け付けは平日の午前9時~午後5時)


毎週金曜日発行・週刊タイムス住宅新聞
第1722号・2019年1月4日紙面から掲載

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