不動産の売買について｜すまいのＱ&Ａ

Ｑ・住宅の売買契約を交わしたが住宅ローンの承認がおりない。
Ａ・住宅の売買契約では、通常、住宅ローン特約(※)が定められていますので、その特約に沿って処理できないか確認しましょう。
　もし、そのような特約がない場合には、売り主と相談し、トラブルになりそうな場合は弁護士に相談すると良いと思われます。
※住宅ローン特約とは、買い主が金融機関から借り入れできなかった場合には無条件で契約を解除することができる特約。


Ｑ・中古住宅にも瑕疵担保責任（契約不適合責任）の適用はあるか
Ａ・中古住宅については、品確法(※)の適用はなく、契約書や民法などの規定によります。中古住宅の場合、契約書において瑕疵担保責任の免除特約が定められている場合も多くあります。一方、宅地建物取引業者が売り主となる場合には、瑕疵担保責任の期間を引き渡しの日から２年以上となる特約をしなければ、買い主に不利な特約は定められないこととなっています。
 　トラブル防止のため、ホームインスペクション（住宅診断）を行った上で購入をするのも一つの手です。
 　なお、新民法では、「瑕疵担保責任」が「契約不適合責任」に改められており、宅地建物取引業法でも、「瑕疵」が「目的物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合」に改められています。
※品確法（住宅の品質確保の促進等に関する法律）は２０００年４月１日から施行された新しい法律。施行日以降に売買・請負契約された新築住宅について、基本構造部分の瑕疵担保責任を完成引き渡しから１０年間義務づけている。


Ｑ・中古物件を購入したが、前所有者の荷物が残っている。
Ａ・いったん保管した上で、前所有者（売り主）に連絡をして、対処してもらう必要があります。仲介業者がいれば、仲介業者を通じて連絡をとるとよいでしょう。前所有者の同意を得ずに勝手に処分をすると、後に損害賠償請求を受けるなどのトラブルになりかねません。
　このような事態となることを避けるため、物件の引渡時に売り主も立ち会ってもらい、荷物がない状態で引き渡しを受けるように心がけましょう。



Ｑ・マンションの購入をする際、騒音についての説明があり、重要事項説明書には多少の騒音があると記載されていた。しかし、暴走族が通るなどの予想を超えた騒音があった。
Ａ・仲介業者は、重要事項の説明義務があり、嫌悪施設については一般的にできる限りの説明をすることとなっています。しかしながら、この事案において、重要事項の説明義務違反があったかどうかは判断が難しく、売買契約に至った過程や、騒音の程度、発生時期、発生頻度、売り主、仲介業者および買い主の認識などを考慮して検討することとなるものと思われます。


※県住宅供給公社のホームページ（http://www.ojkk.or.jp)「住宅相談Ｑ＆Ａ」より抜粋。

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毎週金曜日発行・週刊タイムス住宅新聞
第1822号・2020年12月4日紙面から掲載