「原状回復」と「住宅瑕疵担保履行法」｜すまいのＱ&Ａ

沖縄県住宅供給公社では、住まいに関する悩みや相談に応える「住まいの総合相談窓口」を開設している。
そこによく寄せられる疑問や質問を紹介する。今回は原状回復や住宅瑕疵（かし）担保履行法についてのＱ＆Ａを掲載する。

住まいに関するQ&A

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Ｑ．退去に際し、原状回復についてトラブルとなっている。どうしたらよいか。

Ａ．賃借人は、賃貸借契約が終了した場合、賃借物（住居）を原状に回復して返還する必要があります。
　ただし、この原状回復義務というのは、賃借物（住居）を入居時のそのままに復旧するという意味ではありません。
そもそも、経年変化や通常の使用による損耗については、賃借人が賃料として支払っている部分に含まれていると考えられているからです。
そのため、原状回復とは、「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と考えられています。
トラブルとなった場合は、まず、賃貸人と賃借人で、入居時の状況や退去時の原状回復箇所をチェックし、修繕費の見積もりを出したうえで、どの部分を賃借人が負担し、どの部分を賃貸人が負担するのかを話し合うと良いと思われます。
具体的にどのような場合に原状回復義務が生じるかについては、国土交通省住宅局が「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」を発行していますので（インターネットで入手可能です）、参考にしてください。

Ｑ．住宅瑕疵担保履行法とは何か。

Ａ．正式名称は「特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律」といいます。
瑕疵担保責任が認められても、万が一、住宅事業者が倒産などをすると、実際には履行を確保することはできません。
そこで、住宅事業者が万が一倒産等をしてしまった場合でも、欠陥を直すための費用を確保することができるようにするため、この法律により、住宅事業者が
①保険に加入したり、
②保証金を供託したりしておくことが義務付けられました。
２００９年（平成２１年）１０月１日から施行されています。
万が一、住宅事業者が倒産などで補修が行えなくなった場合において、施主や買い主は、
①住宅事業者が保険に加入しているときは、保険法人に対して直接保険金を請求することができますし、
②住宅事業者が保証金を供託しているときは、一定の条件を満たしたときに、直接供託金の還付請求をすることができます。

※県住宅供給公社のホームページ（http://www.ojkk.or.jp)「住宅相談Ｑ＆Ａ」より抜粋。

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相談場所：那覇市旭町114－7（沖縄県土地開発公社ビル２階）

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定休日　：土日（第3を除く）、祝日、年末年始

電話番号：098-917-2433　メールsumaino@ojkk.or.jp

※無料相談会を下記の日時にて実施いたします。
・マンション管理士無料相談会　２月１２日（水）午後２時～
・弁護士無料相談会　２月１４日（金）午前９時３０分～
どちらも要予約。問い合わせは上記住まいの総合相談窓口