賃貸アパート修繕より計画的に｜知っておきたい！補修・改修のキホン⑱

今ある家に住み続けるには定期的なメンテナンスが欠かせないが、何から手をつけていいか分からない人も多いのでは？　外装を中心に建物全般の補修改修を手がけるタイズリフォームの赤嶺雄一郎さんにポイントを解説してもらう。今回は賃貸アパート（賃貸マンション）の長期修繕計画について。分譲マンションとは異なり、修繕工事などの意思決定は賃貸オーナーが判断する。建物の長寿命化のためには正しい知識と実践が必須だ。

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文・赤嶺雄一郎　（株）タイズリフォーム代表取締役

賃貸アパート修繕より計画的に

前回（2025年8月8日号）は「分譲マンションの大規模修繕工事」や「長期修繕計画」などについてお話いたしましたが、今回は賃貸アパート（賃貸マンション）について。同じ共同住宅であるものの、賃貸アパートは大規模修繕工事などが実施されていない、または相当遅れて実施される事例が多く見られます。どういった理由があるのでしょうか。

沖縄共同住宅が約6割

総務省統計局が実施した「2023年の住宅・土地統計調査」によると、共同住宅が全体に占める割合の全国平均は44.9％でしたが、沖縄県は60.9％。東京都に次いで全国2位となり、共同住宅率の高い地域であるといえます。

共同住宅は「分譲マンション」と「賃貸アパート」に大別されますが、全国的にみて「70％以上が賃貸アパート」。オーナーは法人所有が15％、個人所有が85％と、圧倒的に個人所有が多いことも特徴です。

管理形態については、全体の55％が不動産会社に入居者契約と賃貸管理を全て委託しているケース。残り45％はオーナーの自己管理か入居者募集など一部業務を委託するケースとなっています。

賃貸と分譲では大きな差

分譲マンションでは修繕計画の策定や積立金の算出、施工業者の選定などを管理組合が行いますが、賃貸アパートの場合、これらの業務を「原則オーナー自らが実施しなければなりません」＝表1。

■表1　分譲マンションは区分所有者らの総会で長期修繕計画などの意思決定を行うが、賃貸マンションは決議が行われることがない。賃貸物件の経営は自由度は高い分、正しい知識や長期計画、実践が必要となる

賃貸アパートは基本的に「仮住まい」でしかなく、入居者は建物が奇麗になるとはいえ、数カ月にも及ぶ工事に不満を持つことも多いです。一方、分譲マンションは区分所有者の総意で修繕工事を行い、快適な「終の棲家」を目指します。この居住者の意識の差も、修繕計画や工事実施の有無などに影響を及ぼすかもしれません。

修繕遅れがちな賃貸

08年に（公財）日本賃貸住宅管理協会が行った「民間賃貸住宅市場の実態調査」によると、賃貸住宅オーナーの47％が修繕費を積み立てていると回答しています＝表2。

■表2　賃貸物件ではオーナーが賃貸収入から、修繕のための積み立てを行っているものと思われがちだが、そもそも適切な修繕計画がないと、「積立額が適正か否か」判断することが難しい

これまで県内で数多くの賃貸アパートの修繕工事に携わってきましたが、私が考える適正な修繕費を積み立てているオーナーは、資産家を除くと、少ないと感じています。近年はオーナーの高齢化が全国的にも進行し、60歳以上の方が全体の6割を超えています。

理想的に積み立てができない要因として、賃貸収入の大半を老後資金や返済に充てている場合や、小さな修繕、原状回復工事でもオーナー負担が増えている現実があります。

「100年住宅」目指す

築年数ととともに、建物そのものに加え、電気・水道・ガスなどライフライン設備も相応の劣化が進行。そのため、工事費が高額になってしまう場合が大半です。

私自身、自宅兼アパートのオーナーのため、賃借人とのやりとりやメンテナンスは全て行っています。建築士の父親が設計した建物に、建築士の私と弟が2、3階を増築。大規模修繕は1階部をこれまで3回、増築部を1回施したほか、鉄部などに防さび塗装も定期実施しています＝写真1。「100年住宅」を目指し良好な状態で次世代に引き継いでいきます。