相続
2025年1月17日更新
個々の諸経費や収支見直す[相続計画始めよう!地主・家主の生前対策⑩]
家族がもめないための「幸せ相続計画」の普及・啓蒙をしている全国幸せ相続計画ネットワーク。60を超える士業や企業が会員名を連ねる。当連載では、同ネットワークに寄せられた相談をもとに生前対策を紹介する。今回は、複数アパートや駐車場を所有しているが「手元に残るお金が少ない」というお悩み。

個々の諸経費や収支見直す
家族がもめないための「幸せ相続計画」の普及・啓蒙をしている全国幸せ相続計画ネットワーク。60を超える士業や企業が会員名を連ねる。当連載では、同ネットワークに寄せられた相談をもとに生前対策を紹介する。今回は、複数アパートや駐車場を所有しているが「手元に残るお金が少ない」というお悩み。相談者の現状

Aさん(60代) 家族は妻と子ども4人
アパート2棟と駐車場3カ所を所有。年間の賃料収入は合計2000万円。しかし諸経費(管理費・税金)やローン返済(年間600万円、残債1億円)を差し引くと残金は1000万円。さらに生活費や子ども(学生)への仕送りなどで手元に残るお金が少ない。所有する不動産

管理費が収益を圧迫
収益物件を複数持っている場合、個々の不動産について管理費や家賃収入、税金といった詳細を把握していない場合が多く見受けられます。
トータルの収支がプラスであっても、物件によってプラスとマイナスがあるので、個々の収支を把握した上で、収支の改善を図ることが必要です。
Aさんのケースでは、課題となっているアパート2棟の管理費の高さに着目しました。管理費を改善することで、収支がどのように変化するのかをシミュレーションしたのち、所有する駐車場の情報も加えて分析しました。
第一段階として、収益を圧迫している管理費を改善するため管理会社を変更。その結果、管理費が2棟で年間150万円削減できました。
もうひとつの収支改善策として、所有する駐車場のうち、稼働率の悪い1カ所を売却してローンを完済。その駐車場からの収入(年間300万円)は入らなくなりましたが、二つの改善策の実行により、収入が年間500万円増えました。
生前対策前後の収支(万円)

駐車場を売却し改善
不動産オーナーの方々は代々引き継いできた土地を手放すことに二の足を踏む場合も多いです。今回もそんな様子が見られましたが、このまま相続が起こると将来、子や孫がお金で困る可能性があり、早めに改善する必要があることを示すと、最終的に相続税評価が高く稼働率の悪い駐車場1カ所を手放されました。
先祖代々の土地を守ることは大事ですが、子や孫のために財産全体の収益性を改善することで、手元に残るお金が増えました。
相談者は60代で、まだ相続まで時間があるので、収益を減らさずに不動産価値を最適化することを続けながら、今後、段階的に相続税対策や財産の分け方対策を行っていくことになっています。
今回のポイント
【課 題】
・老後資金として、手元に残るお金を増やしたい。
・アパート2棟は、大手メーカーで建てて管理も任せていたが、管理費が高い。
【改善策】
・アパートの管理会社を変更し、管理費を年間150万円削減。
・駐車場1カ所を売却してローンを完済。
※以上の対策で手取りが年間500万円増え、借金(ローン)が年間600万円なくなった。
※プライバシー保護のため、内容を一部変更しております。
全国幸せ相続計画ネットワーク

【執筆】
全国幸せ相続計画ネットワーク
共同代表・亀島淳一
士業(税理士、司法書士、弁護士)を中心に、全国の相続の専門家が集う組織。「相続で家族をもめさせない」「相続で優良財産を減らさない」「子や孫を将来お金で困らせない」という信念を持ち、「相続計画」という新しい考え方の普及・啓蒙活動を行っている。
相続相談窓口:電話=050・1809・0106
https://souzoku-planning.org/
【課 題】
・老後資金として、手元に残るお金を増やしたい。
・アパート2棟は、大手メーカーで建てて管理も任せていたが、管理費が高い。
【改善策】
・アパートの管理会社を変更し、管理費を年間150万円削減。
・駐車場1カ所を売却してローンを完済。
※以上の対策で手取りが年間500万円増え、借金(ローン)が年間600万円なくなった。
※プライバシー保護のため、内容を一部変更しております。
全国幸せ相続計画ネットワーク

【執筆】
全国幸せ相続計画ネットワーク
共同代表・亀島淳一
士業(税理士、司法書士、弁護士)を中心に、全国の相続の専門家が集う組織。「相続で家族をもめさせない」「相続で優良財産を減らさない」「子や孫を将来お金で困らせない」という信念を持ち、「相続計画」という新しい考え方の普及・啓蒙活動を行っている。
相続相談窓口:電話=050・1809・0106
https://souzoku-planning.org/
毎週金曜日発行・週刊タイムス住宅新聞
第2037号・2025年01月17日掲載