［2023年11月不動産市場DIレポート］住宅・商業地プラス軍用地マイナス

沖縄県不動産鑑定士協会（高平光一会長）は１２月２６日、半年ごとに地価動向や今後の見通しなどをまとめた「県不動産市場ＤＩ（景況感指数）レポート」を発表した。同協会は住宅地と商業地はともに上昇、軍用地は下落。今後は軍用地については回復傾向がみられ、住宅地と商業地は上昇感が和らぐだろうと予測した。

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地価の上昇感和らぐ

同調査は不動産関連の事業社にアンケートを取り、実務を通した実感値などを集計したもので、半年ごとに行われる。今回は２０２３年１１月１日に１４７２社を対象に調査し、計２６８社から回答（回答率は１８．２％）を得た。

県内の地価景況について、２３年１１月時点のＤＩ値は住宅地がプラス６４．７で２年６カ月（５半期）連続、商業地が６５．８で２年（４半期）連続、それぞれプラスを維持している。また、軍用地はマイナス２８．１で、４年連続（８半期）の下落となっている＝表１。軍用地のマイナスについて、地価が高騰し、投資物件として利回りのメリットが少ないと受け止められている可能性があると見解を示した。

半年後の予測値は住宅地がプラス４３．３、商業地がプラス４３．５といずれも、今回の調査より低いＤＩを予測している。同協会は「プラスは維持されながらも、住宅・商業地の上昇感は和らぐ」と話した。軍用地については景気回復を背景に回復傾向としながら、マイナス５．９でプラスには転じないと予測した。

また、県内エリア別における住宅地のＤＩ値は那覇市小禄ではプラス３０、本島中部・南部・北部ではプラス１０以上増加。特に、北部では「上昇」の回答が２５．９％となり、他の地域よりも地価の上昇を強いとした。

表１沖縄県不動産市場DI（地価動向）

※指標で2017年5月～23年11月までの数値は実感値、24年の数値は調査時点における半年後の予測値を示している。

※「DI」とは現況や先行きの見通しの指数のこと。地価動向DIであれば、「上昇」と判断した業者の割合から「下落」と判断した業者の割合を引いたもの。プラスであれば地価動向の景況感は前向き（上昇傾向）に考えられていると言える。

表２地価動向（住宅地）

共同住宅の家賃は上昇傾向

賃料動向は１１月の調査で県内全エリアにおいてプラスとなり、共同住宅がプラス５３．６と上昇傾向。予測値は共同住宅の家賃負担には限界があることから、６．２ポイント減のプラス４７．４。上昇傾向の落ち着きを予測した。

また、県内の不動産市場に影響を与える要因についても聞き取りを行った＝表３。そのなかで、最も多く回答されたのが「建築費の高騰」で２９％。協会は「賃貸アパートの新たな供給が減ったという声がある。需要の増加が家賃の上昇につながることもある」と述べた。次に高かったのは「物価高」で１８％。家賃を押し上げるなどアパートオーナーにプラス面がある。しかし、物件の維持にかかる費用が高まり、収益面で悪化することも考えられる。また、「金融機関の融資態度」は１４％を占め、建築費や地価の上昇で物件の総額が上がり、住宅ローンの借入金が高くなることで融資の審査が厳しくなったという声が上がった。

ほかにも一戸建て住宅の取引件数などについても報告。詳細は同協会のホームページ（https://www.fudousan-kanteishi.okinawa/）で確認できる。

表３不動産市場の影響について