case20「賃貸に出す」｜マンション売買そうだんfile

残債あれば賃貸ＮＧ

相談内容
相続で取得し、今は誰も住んでいないマンションを賃貸に出そうと思っています。注意点や賃貸契約の流れなどを教えてください。

１１月も終わりを迎え、年末に向けてなんだか少しずつ焦りを感じる時期ですね。一方で、人が動きだす新年度に向け、所有する不動産の活用を考えるにはとても良いタイミングでもあります。



転勤など賃貸ＯＫなケースも
あなたが賃貸に出そうとしているマンションに住宅ローンの返済は残っていますか？　住宅ローンの返済が残っている場合、基本的に賃貸に出すのはＮＧです。

住宅ローンはその不動産に住む人を対象とした融資であり、賃貸に出すなどの収益を目的とした事業用の不動産には適用されません。途中で賃貸に出す場合には、金融機関は原則的に住宅ローンよりも金利などの借り入れ条件の厳しい事業用ローンへの切り替えを求めます。

しかし、転勤などやむを得ない事情で引っ越しが避けられない場合には、住宅ローンを融資した金融機関の許可を得た上で賃貸に出すことは可能です。今回は住宅ローンなどの返済が残っていないとのことなので、賃貸に出すのは問題なさそうです。


賃料相場をネットで調べる
まずは、いくらくらいの賃料で賃貸できるか調べてみましょう。不動産ポータルサイトなどを使って、近隣の間取りや広さが似た物件を選ぶことで、ご自身でも大まかな賃料相場を確認することができます。

また、マンション近隣の物件の広告をたくさん出している（＝そのエリアに強い）不動産会社をいくつか選んでおきましょう。


査定額や対応で管理会社選
賃貸に出す場合、賃借人の募集や賃料の集金、クレーム対応などの管理業務を委託する不動産会社（管理会社）の選定が必要です。

先ほどのポータルサイトで確認した不動産会社に賃料価格の査定を依頼し、その査定額や対応などでどの会社に管理を委託するか決め、管理委託契約を締結します。管理会社に支払う報酬（管理費）は業者によって異なりますが、賃料の５～１０％程度となります。締結後は管理会社のアドバイスを受けながら賃貸広告開始に向けてお部屋のクリーニングや修繕等を行い、広告を出してもらいます。


必要に応じて定期借家契約を
無事に賃貸借契約を締結し、一度入居が始まると、オーナーであるあなたの都合で賃借人を退去させることはできません。どうにか退去してもらうには多額の立ち退き費用を支払わなければならないケースもあります。売却する場合も、入居中だと空き家である時よりも売値などの条件は厳しくなります。

数年後にご自身や家族がそのマンションを利用する、または売却する予定がある場合には、決められた賃貸借期間が過ぎたら契約が終了する「定期借家契約」で賃貸借契約を結ぶことをお勧めします。






 友利の結論 ​
・住宅ローンが残っていると賃貸に出せないこともある！
・賃料と管理会社を調べるには不動産ポータルサイトの活用を！
・一度入居が始まったら簡単に退去させることはできない！
・今後住むまたは売却する予定があるなら「定期借家契約」を！


ともり・まゆみ  （株）エレファントライフ代表。「沖縄マンション．ｊｐ」主宰。不動産専門ファイナンシャルプランナーとして不動産と相続の困ったを解決する日々を送る。 電話０９８・９８８・８２４７

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毎週金曜日発行・週刊タイムス住宅新聞
第1821号・2020年11月27日紙面から掲載