［不動産の日2024］建物診断のプロ 下地鉄郎さん×補修改修のプロ 赤嶺雄一郎さん｜身近な不動産 持ち家を守る

赤嶺雄一郎（右）
あかみね・ゆういちろう/㈱タイズリフォーム代表。1級建築士、マンション維持修繕技術者、既存住宅状況調査技術者、宅地建物取引士。本紙で2024年4月から「知っておきたい！補修改修のキホン」を連載
㈱タイズリフォーム098・975・7815

下地鉄郎（左）　
しもじ・てつろう/㈱クロトン代表取締役、既存住宅状況調査技術者、1級建築士、応急危険度判定士、耐震診断技術者。本紙で2023年4月から「インスペクションで解明　住まいのミステリー」を連載中
㈱クロトン098・877・9610

 

建築費が上がり続け、新築取得が難しい昨今。せっかく建てた持ち家を長持ちさせるにはどうしたら良いのか。本紙で補修改修の連載をする赤嶺雄一郎さんと、建物診断の連載をする下地鉄郎さんに聞いた。

　屋上はRC造の弱点！　
　早い内に防水して守る  

★県内の鉄筋コンクリート造の住宅で、多い相談や悩みは

下地　建物に大きな亀裂が出たり、コンクリートが落ちたりなど劣化が目に見えてきたときに「あと、何年くらい住めるか」という相談が多い。

赤嶺　同感。築30年くらいの鉄筋コンクリート（RC）造のお宅で、一切メンテナンスをしておらず、爆裂や漏水が起きてから補修の依頼が来た。かなり劣化が進んでいる、と伝えると「コンクリートなのに30年でこんなに傷むの？」と言われた。長持ちさせたいなら定期的なメンテは必要不可欠、ということは本紙でも繰り返し伝えているが、まだ浸透しきってない。

下地　県内のRC造の劣化を早めている大きな原因のひとつが「屋上防水をしていない」こと。屋上は雨や直射光が直撃することから劣化しやすく、水分が躯体に侵入しやすい。いわばRC造の弱点。だからこそ屋上防水は新築のうちにやるべきだし、築古でもやっていないならすぐやってほしい。屋上防水の重要性が広まれば、極端な話だがRC造の劣化の悩みは半分以上、減ると思う！


屋上防水がされておらず、コンクリートがむき出しになっている。沖縄ではよく見る屋上だが、躯体に水分が入り込みやすく、劣化しやすい


★今の家に、コスパ良く住み続けるには

赤嶺　やはり、防水は必須。特に屋上やテラスなど風雨や日射にさらされる部分は、早急にやった方が良い。

また「屋上防水なら10年くらい前にやったよ」と言われて確認したら、トップコート（保護材）が劣化していて触ると白い粉が付く状態だった。屋上は、塗装も劣化しやすい。トップコートだけならまだしも、その下の防水層まで傷んでしまったら、イチから防水工事をしなおさなければならない。そうなる前に、トップコートは定期的に塗り直す必要がある。ちなみに、トップコートの耐用年数は長くなるほど金額も高くなる。

下地　人は忘れっぽいため、新築の際にグレードの高い材料や工法により保護する方がコスパはよいと思う。

あと、「この家を、いつまで持たせたいか」を明快にすることも大切。10年しか住まないなら、そこまでお金をかける必要はないかもしれない。しかし、50年100年と住み続けたいなら、どこにどれだけお金を掛ける必要があるのか、修繕計画を立ててほしい＝下図。





※下地さんが建物診断をしたお宅（築41年の鉄筋コンクリート造一戸建て）に提供した簡易的な修繕計画表

※20年もたせるには1年以内に屋上防水、10年以内に屋上や外壁のクラック補修と塗装のほか、配管などの部分的な交換などが必要。40年もたせるにはそれらに加え、10年以内にスラブ下や水ジミの補修、外構の修繕などが必要。その後は経過を見ながら30年内に同じような補修を行う


赤嶺　一般的な一戸建て住宅（2階建て）で、足場を組んで屋上防水や外壁塗装、ひびや爆裂の補修工事をすると、300万円くらいは掛かる。家を長持ちさせたいなら、その工事をだいたい15年スパンでやることをすすめる。

下地　予算が足りないなら、ユーチューブなどでやり方を勉強して、DIYするという手もある。

赤嶺　台風後に水洗いをして潮を落とすことも大事。わが家は築49年だが、定期メンテに加え、台風後は必ず高圧洗浄機で隅々まで水洗いしているおかげで、建物の状態は良い。洗いながら建物の状態をチェックすることで、傷んでいる部分にも早めに気づける。また、セルフケアやチェックをすることで、家に対する意識が変わる。「何年持たせたいか」も明確になってくる。

下地　自分の目で確認することはすごく重要。特に屋上は、安全に注意して定期的に上がって見てほしい。晴れているのに水がたまっている所があれば要注意。その水が徐々に染みこみ、ひびや爆裂を引き起こす恐れがある。