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住宅に長く住まうためには定期的な手入れが不可欠。共同住宅の修繕は一戸建て住宅と比べ、規模が大きく、設備や工種が増えるため、費用がかさむ。共同住宅の大規模修繕のポイントをタイズリフォームの赤嶺雄一郎さんに解説してもらう。今回は賃貸アパートなどの大規模修繕について。賃貸の場合、修繕の成否は「リターン（3つの観点）」がカギ。（文・写真・表／赤嶺雄一郎 株式会社タイズリフォーム代表取締役）
※当連載の過去記事は、こちらから
前回は賃貸オーナーにはさまざまなタイプがあり県内では地主系のオーナーが多いこと、修繕に高額な費用を要する鉄筋コンクリート造が圧倒的に多いこと、賃貸管理にはプロパティマネジメント（PM）とビルマネジメントがあることなどについてお伝えしました。
今回は、賃貸アパートなどの大規模修繕についてお話しします。
修繕内容はオーナー次第
賃貸オーナーから「大規模修繕の実施時期はいつ頃がベストでしょうか？」とお問い合わせを受けることがあります。これはオーナーのタイプや賃貸経営に対する考え方により、さまざまです。
オーナーが地主系や機関投資家（法人）などで物件を良好な状態で長持ちさせたい場合、分譲マンションと同様、「10～15年ごとに定期的に実施する」のが理想です。
それに対し、近年増えてきた買い替え（流通系）オーナーの場合、高額な大規模修繕を実施する前に転売するか、実施したとしても主として必要最小限の塗装や防水工事に留まることがあります。個人的には収益物件である賃貸アパートの場合、この判断も選択肢の一つかと思います。
劣化因子はひびから
話は変わりますが、コンクリートの「初期ひび割れ」はコンクリート内部の水分が抜け、乾燥収縮することで発生します。建物完成後1年で約80％以上、その後10年程度でほぼ出尽くすと言われています＝表1。
表１：コンクリートの「初期ひび割れ」メカニズム
特に、屋上やバルコニーなどの床面、外壁に発生した「幅0.3ミリ以上」のひび割れは、鉄筋コンクリート（RC）の劣化を促す雨水や塩分、二酸化炭素などの劣化因子が直接入り込みます＝表2、写真1。そのため、非常に過酷な環境である沖縄県内では、一戸建てを含め「最初の」大規模修繕は築10年前後で実施することが望ましいと思います。
表２：RCの代表的な劣化因子と症状
写真１ 築12年の賃貸アパート最上階の廊下天井に複数発生した貫通ひび割れ（赤丸部）。雨水が流れた跡が確認できるため、ひび割れが厚さ約15センチのコンクリートを貫通していることがわかる
工事の実施が早過ぎると感じるかもしれませんが、この最初の大規模修繕で採用した工法や資材のグレード＝写真2＝によっては、2回目の大規模修繕を15年以上も先延ばしすることが可能なため、中長期的に見ればランニングコストの削減に大きく寄与します。
写真２ 築7年目で総塗り替えを実施した事例。壁面と屋上屋根には貫通ひび割れが発生していた。壁は弾性防水材を塗布し、屋上はウレタン防水後に耐候性に優れる「4Fフッ素系トップコート」で仕上げた。弾性系の塗膜は伸縮性に優れるため、ひび割れが発生しても破断せず、劣化因子が侵入しにくい
リターンを視野に実施
分譲マンションで大規模修繕工事を実施する最も重要な目的は、資産価値を保ち長く安全に住み続けることです。収益物件である賃貸アパートにおいては資産価値や安全性に加え、「投資したお金（修繕費）以上のリターンが得られること」が求められます。
リターンの具体例は①集客力が上がる②空室が大きく減る③家賃の維持またはアップなどです。
一般的に賃貸アパートの大規模修繕は、「修繕時期の到来、雨漏りや爆裂が発生、管理会社に勧められた」などの理由で重い腰を上げるオーナーが多く、いかに安く実施できるかを重要視する方がほとんどかと思います。
適正かどうか 数年後に判明
しかしながら、修繕に詳しくない多くのオーナーにとって業者から提案された施工計画や金額が適正であるか否かを判断することは非常に難しい。適切な工事だったかどうかは数年経過しないと分からないため、金額だけで判断するのは相応のリスクを伴います。そのため、工事完了数年経過しても「漏水や爆裂が無く、かつ先に述べた①～③のリターンが得られた」のであれば、成功だったと判断して良いと思います。
執筆者プロフィル
あかみね・ゆういちろう／株式会社タイズリフォーム代表。1級建築士、マンション維持修繕技術者、既存住宅状況調査技術者、宅地建物取引士
問い合わせ
株式会社タイズリフォーム
電話 098（975）7815
毎週金曜日発行「週刊タイムス住宅新聞」なるほど！大規模修繕の一歩（8）
第2132号（2026年11月13日発行）より転載