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住宅に長く住まうためには定期的な手入れが不可欠。共同住宅の修繕は一戸建て住宅と比べ、規模が大きく、設備や工種も増えるため、費用がかさむ。共同住宅の大規模修繕のポイントをタイズリフォームの赤嶺雄一郎さんに解説してもらう。今回は構造的な問題を抱える賃貸アパートの大規模修繕について。（文・写真・表／赤嶺雄一郎 株式会社タイズリフォーム代表取締役）
住宅・土地統計調査（2023年）によると、沖縄県は全国で最も借家率が高く、東京都を抑えるなど全国トップクラス。この旺盛な賃貸需要を支えるのは代々受け継いだ土地を守り続けている「地主系オーナー」であることが非常に多いです。
私がこれまで関わってきたオーナーさまは「子や孫の代まで大切な資産を良好な状態で残し、安定した家賃収入を得たい」と考える方が多く、建物の寿命を延ばす修繕に前向きである方がほとんどでした。
高い入居率の弊害
賃貸オーナーは地主系以外にも、さまざまなタイプの方がいらっしゃいます＝表1。同じ共同住宅でも分譲マンションの大規模修繕は「区分所有者の合意形成」が障壁となりますが、賃貸アパートは「オーナーの裁量」一つで決断可能です。
しかし、低い県民所得や昨今の物価・人件費の高騰を背景に、必要な計画修繕に踏み切れないオーナーが少なくありません。さらに、県内のアパートはほとんどが修繕に高額な費用を要する鉄筋コンクリート（RC）造であることも、オーナーを悩ませる要因の一つとなっていると思います。
ほかにも、本島南部や中部を中心に、入居率は高水準で推移。多少の外壁汚損や劣化が進行しても「放置していても人が入る」状態が続いているため、オーナーに莫大（ばくだい）な資金を投じてまで修繕する動機が生まれにくいという構造的な問題があります。
「PM」と「BM」の違い
話は変わりますが、賃貸オーナーから「管理会社が修繕の提案をしてくれない」という不満をお聞きすることがあります。建物一棟の管理委託契約が締結されているにも関わらず、修繕の提案が積極的に行われない背景には、そもそも契約の範囲外であることや、ノウハウが不足しているなどがあります。
一棟管理とはいえ、賃貸の管理会社が請け負っているのは主に「プロパティマネジメント（PM）」と呼ばれる業務です。これは賃貸経営・居住者対応・収支の管理などソフト面が主業務となります。対して、「ビルマネジメント（BM）」は建物や設備の維持保全などハード面の管理が主となります＝表2。
大手の管理会社は、BM業務を専門に行う部署を抱えていますが、小規模な管理会社は外注とする場合がほとんどです。
長期修繕計画や大規模修繕工事の提案業務は「資産価値の維持や利益の最大化」を目的とするソフト業務に該当するため、PMを担当する管理会社が主体となり提案するのが本来の形となりますが、専門性が強いため、設計事務所やコンサルへ外注となることが多いと思います。
執筆者プロフィル
あかみね・ゆういちろう／株式会社タイズリフォーム代表。1級建築士、マンション維持修繕技術者、既存住宅状況調査技術者、宅地建物取引士
問い合わせ
株式会社タイズリフォーム
電話 098（975）7815
毎週金曜日発行「週刊タイムス住宅新聞」なるほど！大規模修繕の一歩（7）
第2127号（2026年10月9日発行）より転載