マンションの市場は？｜中古もイイね[10]

中古マンションは、希望の立地で、新築よりも安く手に入る点が魅力だ。宅地建物取引士で、不動産会社ディ・スペック代表取締役の古謝淳也さん（４２）は「新築物件の値上がりと共に、中古も３年ほど前よりも高くなっている」と語る。

３年前よりも値上がり　建築費の高騰が影響

中古マンションの場合、新築の価格を基準に、売買が判断される傾向がある。新築が物件供給の大半を占め、主流となる価格帯をつくるためだ＝下図。

販売価格を左右する建築費も、この２～３年で高騰している。結果として、中古全体の価格帯も引き上げている実状を、古謝さんは指摘する。

実際の取引での感触と前置きした上で、「築１０年以内の物件なら、購入価格（新築時の販売価格）と同じか、もしくは１割増しで売買されるケースも出ている」と話す。

新築が高くなっても、中古の割安感は変わらない点に触れ、「マイホームの選択肢の中では、中古マンションが比較的安いことは変わらない」と説明。ライフプランを踏まえた無理のない予算組み、立地や築年数といった希望条件の優先順位づけを前もってしておく必要性を強調した。

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希望する条件を基に、めぼしい物件が見つかり、下見する際、確認したい項目は多い＝下表。外壁など建物の状態はもちろん、マンションでは特に「管理状態の確認」が、後のトラブルを防ぐ上でも不可欠だ。

管理費や修繕積立金の運営状況、建物の修繕履歴などは、「管理会社が発行する重要事項説明書で確認できる」。前所有者に管理費や修繕積立金の滞納がないかは、物件を仲介する宅建業者に問い合わせよう。

リフォームを前提にするなら、管理規約（管理会社もしくは、仲介業者に閲覧を頼む）で改装できる範囲をつかむ必要がある。「専門会社に同行してもらう方が間違いがない」とアドバイスした。

マンション価格帯の変化（イメージ）

供給量が多い新築が、中古を含む主流の価格帯を形成。建築費の高騰で全体の価格帯が上昇した。「築10年以内の物件は、新築と比べ割安感が出るため、原価、もしくは原価の1割増で売れることが増えている」と古謝さん

下見の際、最低限確認したい項目

建築確認申請の日付（建築時期）
1981年6月1日以降なら、住宅ローン控除、瑕疵（かし）担保責任保険の加入がしやすくなる

外観
外壁にひび割れや塗装のはがれがないか。あれば近々、大規模修繕で出費の可能性も

エントランスや駐車場、廊下など
きれいであれば管理が行き届いている証拠

水回りの床下や天井裏
点検口から配管の水漏れ、カビのにおいがないか

サッシやドアなどの建てつけ
家中の建具を全開。建てつけが悪いと、床や壁がゆがんでいる可能性が

改装可能な範囲
管理規約で確認

管理状況
管理費や修繕積立金の運営状況、大規模修繕の予定は重要事項説明書でチェック。前所有者の管理費などの滞納の有無は仲介業者に調べてもらう